案情

　　2005年9月，何先生与某开发商签订了商品房买卖合同一份，约定购买本市市中心的商品房一套，合同约定的交付期限是2006年11月。合同签订后，何先生按照合同约定及时向开发商支付了全部购房款。待开发商交房，何先生准备对所购买房屋进行装修时，却接到所在地法院的通知一份。通知说，开发商因欠某商业银行的贷款6000余万元没有按期还款，某商业银行遂将某开发商诉诸法院。由于在贷款时何先生所在的楼宇，银行已经办理在建工程抵押手续，所以应商业银行的请求，对何先生所在的楼宇法院需进行查封。法院建议业主暂时不要进行装修、入住。另外，何先生得知开发商还拖欠工程款，工程承包方也准备起诉。何先生担心开房商负债累累，自己支付了购房款得不到房子不说，更可能连购房款都要不回来。

　　律师分析

　　像这种在建工程抵押的项目，购房者在购买时会面临风险。由于银行对开发商的债权是设定抵押的，而作为购房者，其与开发商签订购房合同从而形成的债权是没有设定抵押的。根据担保法相关规定可知，如果开发商不能按期偿还贷款，银行可以行使抵押权，将土地使用权连同土地上新增房屋一起拍卖，那么，购房者可能无法取得所购房屋。

　　另外，在房地产开发过程中，工程的建设方对工程价款优先受偿权也可能会对购房者存在风险。根据相关法律规定，发包人未按照约定支付价款的，可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款优先受偿。

　　但面对像何先生这样已经支付了大部分款项和全部款项的购房者，相关的法律法规又有着特殊规定，对他们进行最优先的保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。”根据该批复的规定，在建的商品房已经预售，买受人已经交付了全部或大部分购房款，发包人还拖欠承包人工程价款的情况下，以该建设工程设定抵押的，银行在实现抵押权时，优先权的受偿顺序依次排列为购房人、建设工程承包人、银行。购房人的受偿顺序排在了第一位。

　　由此，该案中的开发商如果不能按期向银行还款，银行行使抵押权拍卖房屋时，何先生的购房款应该优先受偿。

黄可磊  （作者系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）