案情

　　2003年，A公司将自己所有的商铺出售给了张某，签订了《上海市房地产买卖合同》，张某按约支付了全部房款，并取得了该商铺的产权证。但该商铺并没有封闭、永久、固定结构的四至，只是在地面划分。同时，张某也与A公司签订了《委托出租协议书》，租期为4年，至2007年3月31日届满，租金年收益率为房款的7%。租期满后，A公司致函郑某，称无法在原来7%的回报率基础上继续经营，要求降低委托出租的租金。由于张某与A公司没有达成一致意见，张某起诉到法院，要求A公司按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件一所示方位，将具有封闭、永久、固定围护四至的商铺交与自己，而且要求A公司支付违约金，赔偿相应的租金损失。A公司称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中并没有约定张某购买的商铺是封闭、永久、固定围护的四至。尤其是在签约时，张某对商铺的具体情况也是明知的，如果张某对商铺的现状有异议，应当在合同签订之后两年内提出，而不是等到四年后再提出，应视为见张某对商铺的现状是予以默认的。

　　律师分析

　　本案争议的焦点在于一、张某购买的商铺是否是封闭、永久、固定围护结构为四至的商铺；二、A公司没有及时将具有封闭、永久、固定围护结构为四至的商铺交给张某是否构成违约。本案中，A公司与张某签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，与法不悖，各方均应遵循自愿、公平和诚实信用的原则，按约履行自己的义务。双方签订的《上海市房地产买卖合同》中并没有明确约定该商铺是具有封闭、永久、固定围护结构为四至。此外上海市房屋土地资源管理局颁发的《上海市房地产权证》也没有确认张某购买的商铺是封闭、永久、固定围护结构为四至的商铺。现在张某提出要求A公司按照双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件一所示方位交付具有封闭、永久、固定围护四至的商铺的请求，没有事实和合同的依据，不应得到法院的支持。同时，因为没有事实与合同依据，A公司没有将张某购买的商铺进行封闭、永久、固定围护结构为四至，也不构成合同违约，所以对张某提出的要求A公司承担违约金的请求，也不应得到法院的支持。由于原来的《委托出租协议书》履行完毕后，双方并没有签订新的委托出租协议书，因而张某主张A公司赔偿租金损失，也是没有合同和事实依据，不应得到法院的支持。

　　判决

　　法院支持了我方的观点，判决对张某的诉讼请求不予支持。

　　（作者系解放日报法律顾问、上海市申房律师事务所主任、律师）