易宪容：预售不是国际惯例 引发房产商价格合谋
央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经 营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这个建议一提出，就如在房地产市场投下一枚重磅炸弹，立 即引起房地产开发商们的集体性恐慌。同时，建设部对此立即做出反应，召集了若干房地产开发商“论证”一番，并由建设部新闻发言人于8月24日宣布：近期不 会取消商品房预售制度，理由为：“从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”
取消房屋预售，一石击起千层浪
央行研究报告中一个小小的建议，为什么会引起房地产市场如此紧张与哗然？为什么会让房地产开发商处于一片恐惧之中？更有人说这个建议无疑会给房地产 市场带来一场灭顶之灾。事实上真的有这样严重吗？如果真是这样，不仅表明房地产市场确实存在很大问题，更可以看出央行的《报告》点到房地产市场的死穴，房 地产业真的把国内银行业捆绑住了。房地产开发商个个对央行《报告》咬牙切齿，纷纷指责该建议的不是，甚至于一些所谓的房地产大佬出来代央行发言，安慰同行 说央行的《报告》只是建议而不是政策，房屋预售制度是世界盛行的制度，中国不可以取消这种制度；甚至于一些地方政府职能部门的官员越俎代庖，说他们的地方 不取消房屋预售政策。
其实，央行研究《报告》关于房屋预售制度取消确实是一项建议而不是政策，因此，无论是房地产开发商还是相应政府职能部门根本不需要这样紧张，不需要 这样兴师动众，更不需要匆匆忙忙出来表态。不就是一项建议吗？建议是什么？建议是《报告》者有这样一个想法，把这个想法告诉社会，告诉相关的人，看看这些 人是如何反映的。既然是一个想法，大家还可以一起来讨论，一起来商量，看看这个建议合不合适。如果合适在什么时候可以采用；如果不合适，又有什么好的方式 来改善。
另外，对于房地产预售制度取不取消并不重要，重要的是看看这种房屋预售制度是不是房地产市场许多问题的根源，它引起了房地产市场的哪些问题。如果回 答是肯定的，那么我们就得看房地产预售制度给我们的市场带来哪些风险？这些风险目前又是谁在承担，这样承担公平不公平。如果不公平，政府应该采取样的方式 来调整与改进。
房屋预售与房地产市场风险探究
我们知道，房屋预售制度本来是国内房产市场发展初期的产物。1994年出台的《城市房地产管理法》对房屋预售制度有相关功能有所规定。房屋预售作为 给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，在国内房地产市场发展初期原本旨在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度 改革得以成功。但从实践经验来说，尽管房屋预售制度曾推动中国房地产市场的繁荣，同时，也为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富、民众财富制造可乘之 机。如通过炒楼花制造出楼市供应的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等种种行为侵犯购房者的权益；更有甚者 把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃。正如央行房地产金融报告所指出的那样，目前房地产市场许多风险和交易 问题都是房屋预售制度所引起的。
房地产开发商为什么会对央行的建议反应如此激烈？最大的问题就是这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”式获取暴利的主要途径。银行和承建商给房地 产开发商垫付了大部分成本，房屋建筑刚一开始，开发商就可以通过房屋预售贷款让自己资金回笼。这种方式不仅让房地产开发商投入成本十分低、投资资金少，而 且也可以让房地产开发商将开发风险完全转移给消费者和银行。因此，房屋预售制度对消费者与银行来说是一种风险甚高的制度。而且这种制度也让房地产开发商的 融资完全依赖到国内银行身上，必然会增加国内银行的风险。而银行的风险是什么？就是银行的不良资产，它最后一定会归结到整个社会风险上，最后会归结到整个 社会民众都要来承担的风险上。