物业管理企业改制分步走 

　　实行物业管理在我国是一项符合社会发展趋势，顺应人民群众日益增长的改善居住环境质量要求的改革措施，是一种新型的房屋管理模式。它是对传统房屋管理体制、机制的一种改革，也是适应新时代城市房地产管理新特点的一种行之有效的房屋管理方法。  
　　既然城市房屋管理体制改革选择了物业管理，那么，物业管理企业也就理所当然成了改革的主体。从目前我国物业管理企业队伍的构成来看，主要有四支力量构成；①国家部委后勤服务型物业管理企业；②房管部门 管理型物业管理企业：③项目开发后续型物业管理企业：④市场运作服务型物业管理企业。由于各类物业管理企业组建的起点不同，致使人员的素质、管理的质量和水平也不一样。然而，改革的浪潮把他们都推到了物业管理的第一线，接受业主、使用人和社会的考验、为此，让我们想到这样一个问题；怎样通过改革，以提高自身的竞争力，适应市场化的要求？这恐怕已经成为改革主体的物业管理企业经常思考的课题。  
　　物业管理企业改革的主要方向是建立现代企业制度，主要方式是进行公司制改革，主要目的是增强竞争力，走向市场。现代企业制度是包括适应市场经济体制要求的企业产权制度、企业组织制度、企业领导制度（法人治理结构）、企业法律制度、企业管理制度（用工制度、分配制度、会计制度等）以及处理这一系列制度和在这种制度下企业与各方面关系的行为规范、行为方式、行为准则的统称。由此可以看出，建立现代企业制度首先要进  
行产权制度的改革，形成清晰合理的产权结构。  
　　纵观我国20多年的改革历程，以产权制度改革为核心的企业改制，已经成为各类企业改革过程中的最大一道难先。在一些地方，物业管理企业改制的情况不容乐观，存在着急于求成。操作不规范的现象。物业管理企业在进行深层次改革的过程中，产权问题，即企业改制，也必将是个重大的障碍。对改制方案的精心设计就显得尤为重要。  
　　发现主要问题所在　　我国当前的物业管理企业仍以前三种类型为主，都不同程度地存在着国有企业的弊病：机制相对落后，仍带 有计划经济的色彩；体制不活，对市场的适应性不强：人事安排及调动上还摆脱不了行政干预；在利益分配上，平均主义、吃大锅饭现象时有发生等等。 目前物业管理企业的股权结构主要有两种形态：一种是一股独大，很难形成有效的激励和约束机制；另一种是两个大股东。据有关部门的统计，两大股东各占50％或一方占49％，另一方占51％的股权结构较多，两大股东之间未能形成很好的合作机制，反而互相制约较多，影响企业积极参与市场竞争，抑制了企业发展的活力。  
　　同时，还存在着法律关系、资产关系不清；干部队伍庞大、员工编制相对较紧；人员成本较高；员工态度和专业性较差；行政管理一统天下等问题。  
　　明确改制原则  
　　在相关政策允许的条件下寻求创新。在改制过程中，至少应存在着这样三条底线：一是改制中不能使国有资产大量流失；二是不能借改制之名逃避银行债务；三是改制一定要切实保护广大职工的切身利益。但是在实践中。也确实存在着一些不和谐的现象。  
　　系统规划能不能全面、系统地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制工作能否顺利进行。  
　　精细原则即确保改制方案的可操作性，不能只停留在理论上，而是更应考虑企业自身的实际情况和相关的行政及法规环境。  
　　理顺关系主要是要理顺法律关系、产权结构及各关键股东之间的关系。产权关系清晰是确保改制成功的关键。  
　　实效原则对企业改制要有一个清醒的认识，要讲究实效，而不应图虚名，钻空子，以免后患无穷，给企业留下难愈隐患。  
　　调研企业现状  
　　a首先要清楚企业目前的股权结构如何，包括总股本、股东数，他们的关系如何；  
　　b企业的组织结构如何，包括部门设置及职能．人员结构（干群结构、知识结构、年龄结构、性别结构）；  
　　c资产状况，要明确企业使用、占有的资产有哪些，哪些是经营性资产，哪些是非经营性资产，他们的价值各是多大，还有哪些资产是属于母公司或主管部门的，价值是多大；  
　　d企业目前主要的业务种类及流程是如何的；  
　　e财务状况，主要是收支平衡情况、损益率是多少、财务支出结构如何等。 


　　通过对企业现状的摸底，才能发现在未来进一步改制过程中可能会出现的主要问题，而这些问题正是各权利主体站的角度不同，可能会提出不同的改制思路以及他们的担忧，这往往就是企业改制的最大阻力。  
　　在调研企业基本情况的基础上，各种关系要界定清楚，主要包括以下几个方面：  
　　（1）法律关系（或产权关系）界定。明确出资人及产权性质、自然人产权与法人产权，彻底处理好出资人缺位、投资主体不明确等现象。对实在无法进行产权认定的资产，在得 到相关部门认可的情况下，要进行必要的财务处理。  
　　（2）经济关系的界定。在产权界定清楚的前提下，进一步明确各产权主体的经济责任与权利，以及资产收益、债务处理、财务收益及费用等相关事宜。  
　　（3）业务关系界定。分清哪些业务是经营型的，哪些业务是服务型的，并对它们的关系进行归类。  
　　（4）人事组织关系界定。由于事业单位与企业、国有企业与非国有企业人员编制、档 案关系、行政级别、福利政策等存在差别，在进行企业改制前 ，一定要对企业改制过程中所涉及的人员组织关系给予充分考虑，以尽可能地实现平稳过渡。  
　　几点建议  
　　完善法人治理结构，充分利用外脑，建立物业管理职业经理人制度，组织强有力的管理团队；适应物业管理市场的快速变化，要注重主业突出，强调“专、精、特、新、忧”；在制度上、管理上、服务上寻求创新；加强营销能力，培养高素质员工；拟定战略规划，明确企业发展的重点和方向。