上海市物业服务招投标管理办法
（征求意见稿）
第一条 （目的和依据）
为进一步规范和完善物业服务招投标运作，保障物业服务招投标当事人的合法权益，促进物业服务水准的提高和物业服务市场和行业的健康有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本市物业服务招投标的实际情况，制订本办法。
第二条 （适用范围）
住宅小区的建设单位选聘物业服务企业、住宅小区的业主大会另聘物业服务企业，物业服务招投标市场的运作以及房地产管理部门对物业服务招投标活动实施监督管理，适用本办法。
非住宅物业管理区域选聘物业服务企业的，参照本办法执行。
第三条 （物业服务招投标市场）
市房地资源局设立物业服务招投标市场（以下简称招投标市场），汇集和发布物业服务招投标信息，公开实施选聘物业服务企业的活动，办理物业服务招投标事务。
建设单位选聘物业服务企业、业主大会另聘物业服务企业的，应通过招投标市场集中操作。
第四条 （招投标市场职责 ）
招投标市场按照本办法的规定具体实施物业服务招投标活动。
招投标市场履行以下职责：
（一） 为物业服务招投标活动提供专门场所；
（二） 接受委托组织实施物业服务招投标活动；
（三） 汇集和发布本市物业服务招投标信息；
（四） 实施与物业服务招投标相关的其他事务。
第五条 （政务信息公开）
招投标市场应当向社会公布招投标市场操作规则、运作程序、服务项目、收费标准、工作人员守则及其监督办法等内容。
第六条 （招投标信息公开）
招投标市场应当在专门场所、上海房地资源网和市物业协会网发布以下信息：
（一） 物业服务项目招标公告；
（二） 物业服务项目评标结果；
（三） 物业服务项目的合同签订情况；
（四） 中标企业的基础信息，诚信情况和满意度季度测评情况；
（五） 其他需要发布的物业服务招投标信息。
第七条 （行政监管部门）
上海市房屋土地资源管理局负责本市物业服务招标投标活动的指导监督，建立评标专家库，办理招标代理机构的备案。
区、县房地产管理部门依据本办法的规定，负责本行政区域内物业服务招标、投标活动的指导和监督。
第八条 （项目招标方式）
物业服务项目的招标应采用公开招标方式。投标申请截止之日，投标申请人少于3人的，招标人可以采用邀请招标。
第九条 （建设单位变更物业服务企业的规定）
前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内发生下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准、原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的前提下，制定选聘方案向全体业主公示，通过招投标方式另聘物业服务企业。
（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能达到的；
（二）物业服务企业提出解除合同；
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行物业服务合同的。
第十条 （业主大会变更物业服务企业的规定）
业主大会变更小区物业服务企业的，应经业主大会会议决定。业主大会的决定应包括以下内容：
1、拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管业实绩要求；
2、物业服务内容、等级及收费标准；
3、物业服务合同期限；
4、招标代理机构的委托情况；
5、招投标过程发生费用的列支方式。
第十一条 （协议选聘的情形）
投标人少于3人或者住宅小区建设规模小于5万平方米建筑面积的，经物业所在地的房地产管理部门批准，业主可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十二条 （投标人数的认定及协议选聘的申请）
在投标文件截止之日投标人少于3人的，建设单位可持招标、投标过程的书面情况说明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的申请，予以核准。
第十三条 （小区规模的认定及协议选聘的申请）
住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的申请，予以核准。
第十四条 （办理招标申请手续）
建设单位应当提交以下材料报物业项目所在地的房地产管理部门办理招标备案：
1、《招标备案申请表》、《物业服务公开招标（入网）申请暨承诺书》；
2、物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料；
3、招标公告及招标文件；
4、《物业管理区域核定单》和《管理规约》、《入户须知》；
5、经物价管理部门备案的物业服务收费标准；
6、《小区全体业主共有物业承诺书》；
7、物业服务必备资料。
业主大会办理招标备案的，除提交前款所述第1、3项规定的材料外，还应提供本办法第十条规定的相关证明资料。
招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同。
招标人应当结合物业服务项目的特点和需要，根据市房地资源局制订的示范文本，完成招标公告和招标文件的编制。
第十五条 （招标代理机构）
物业服务招标代理机构应具有物业服务招投标代理的经营范围，并经市房地资源局备案。
物业服务招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十六条 （招标备案和要素资料的上报）
区、县房地产管理部门对符合规定条件的申请，在受理之日起5日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，在受理之日起3日内通知招标人补正。
区、县房地产管理部门办结招标备案手续后，将招标项目的要素资料上报招投标市场。
第十七条 （发布招标公告）
招投标市场收集区、县房地产管理部门上报的招标要素资料，并在招投标市场、各区县房地产交易中心、上海房地资源网和市物业协会网等公共媒体发布项目的招标公告，接受符合条件的物业服务企业参与投标。招标公告的公示时间自发布之日起不得少于15日。
第十八条 （出售招标文件）
招投标市场在各区县房地产交易中心设立受理窗口（以下简称受理窗口）出售招标文件，发放《物业服务项目投标申请表》和《物业服务项目招标咨询单》。招标文件的出售和相关材料的发放自招标公告发布之日起，至投标申请受理截止之日止。
第十九条 （组织现场踏勘）
招投标市场根据招标公告确定的内容，组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场。
潜在投标申请人凭《物业服务项目招标咨询单》参加物业项目现场踏勘，将所需咨询的内容填妥《物业服务项目招标咨询单》后，在规定的时间送交招投标市场。
第二十条 （项目答疑）
招投标市场将潜在投标申请人的所有提问进行汇总整理后交招标人，由其准备答疑内容。
招投标市场在约定的时间组织项目所在地的房地产管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和招标人参加答疑会。
答疑会中各应询人根据提问作出逐一答复和现场说明。招投标市场根据应询人的答复和现场说明形成正式答疑纪要，交由参会人员签字认可后在相关网站发布。
第二十一条 （申请投标的条件）
物业服务企业通过向受理窗口提交投标申请。物业服务企业申请投标时，应当具备无《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定行为的条件。
第二十二条 （投标申请的受理及资料糊名）
符合本办法第二十一条规定的，受理窗口接受投标申请人提交的申请材料，向投标申请人出具《投标申请文件收件收据》。
投标申请受理收件后，受理窗口应隐去投标申请资料上涉及投标申请人名称的信息。
第二十三条 （交纳投标保证金）
投标申请人在招标文件约定期限内，将投标保证金汇入招标人的指定帐户。
投标申请人交纳投标保证金后，向受理窗口提交汇款证明，领取物业项目投标卡。
第二十四条 （投标资格预审）
招投标市场汇集受理窗口的投标资料后，根据招标文件预定的资格预审条件，随机确定投标人。
第二十五条 （投标资格确认）
投标申请人在招标文件约定的时间，凭物业项目投标卡至招投标市场查询资格预审结果，现场打印《投标资格证书》或者《未入围通知书》。
未入围的投标申请人凭《未入围通知书》领回投标保证金。
第二十六条 （编制投标文件和送达）
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件由商务标书和技术标书组成。
商务标书包括企业资质等级、企业管理业绩、日常规范运作情况、企业年度盈亏情况、企业诚信记录、物业管理公众满意度季度测评情况等内容。
技术标书包括物业服务费用的收支预案及投标报价、开办费开支预算方案及开办费筹措和处理意向、项目管理服务理念和目标、物业服务分项目标、标准与承诺、物业服务早期介入方案（物业服务交接方案）、项目组织架构、管理职责和权限、管理制度和考核办法、物业的综合服务、维修养护管理、保洁、保安、护绿等工作的实施方案、物业维修和管理的应急措施等内容。
投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达招投标市场。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十七条 （评标委员会的组成）
招投标市场应在市房地资源局建立物业服务评标专家库随机抽取评标专家组成评标委员会进行评标。
评标委员会可按情况分为商务标评标小组和技术标评标小组。
第二十八条 （评标专家管理）
评标专家由市房地资源局聘任，聘期二年。
市房地资源局定期对评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训。对其评标工作进行日常考核。
评标专家有违规行为或有三次以上不参加评标等不称职行为的，取消其评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。
第二十九条 （开标规则）
物业项目的开标应当在招投标市场公开进行，物业所在地的房地产管理部门和街道办事处应到场监督。
开标会由招标主持人宣布开始，并宣布会场纪律和相关注意事项。
招标主持人邀请投标人或者其推选的代表检查投标箱和投标文件的密封情况，经确认无误后，由市场工作人员当众开启投标箱，点算投标文件。
投标人少于3人的，招标人可按本办法第十二条规定向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请。
投标人多于3人的，招标主持人当众拆封投标文件，填写《开标记录表》，交由投标人签字确认。
招投标市场工作人员（以下简称工作人员）应将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件，由物业所在地的房地产管理部门和街道办事处对技术标文件抽取评标编号并注记。
第三十条 （评标会议）
评标应当在保密的情况下进行。
评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标专家应按照招标文件设定的评标标准和方法进行项目评审。
采用评标委员会综合评标的，应先对技术标进行评定，后对商务标进行评定。采用评标委员会分组评标的，应同时对技术标和商务标进行评定。
评标过程中，评标专家可以通过工作人员要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当通过工作人员进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
第三十一条 （确定招标人）
评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标专家和工作人员签字确认。
按照招标文件的约定，评标委员会应直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十二条 （发出中标通知书）
招投标市场应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
招投标市场应将物业项目的评标结果书面通知招标人。
第三十三条 （中标备案）
招投标市场应当自确定中标人之日起15日内，汇集项目的以下材料，交由物业项目所在地的房地产管理部门办理中标备案：
1、《中标备案申请表》；
2、评标委员会的评标报告；
3、中标人的投标文件；
4、中标通知书。
第三十四条 （物业服务合同的签订）
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件和现场答辩记录签订物业服务合同 。
物业服务合同的约定与中标文件、现场答辩相应承诺不一致的，以中标文件、现场答辩记录为准。
第三十五条 （招投标完成时限）
建设单位应在办理预售许可证或房地产初始登记前，完成物业服务招投标活动。
业主大会另聘物业服务企业的，应在原物业服务服务合同终止或解除前，完成物业服务招投标活动。
第三十六条 （物业承接验收）
招投标活动结束后，招标人与中标人应按照国务院《物业管理条例》的第二十八条及第二十九条的规定进行物业查验，办理物业承接验收手续，移交相关资料。
第三十七条 招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入本市物业管理诚信记录库。
第三十八条 本办法自2008年月 日起施行。《关于前期物业管理招投标的若干规定》同时废止。
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