案情

　　沈小姐在本市某区繁华地段有一套商业用房。去年，沈小姐经人介绍将该商业用房出租给了吴先生，并签订了租赁合同，进行了登记备案，租期为两年，自2006年2月5日至2008年2月4日止。之后，吴先生按租赁合同约定分两次付清了两年的租金。今年年初，沈小姐急需用钱，就打算将该商业用房出售，并通过中介公司找到了张先生来购买该商业用房。沈小姐带张先生来看房时就告知吴先生，自己要将该商业用房出售给张先生，第二天沈小姐与张先生签订了买卖合同。吴先生知道此事后认为沈小姐将该商业用房出租给他，在他承租期间，沈小姐又将该商业用房出售给了张先生，与张先生签订的房屋买卖合同无效，并要求与沈小姐在同等条件下就该商业用房签订买卖合同。后吴先生就此事与沈小姐和张先生进行沟通，但三方不能达成一致意见，无奈之下吴先生起诉至法院。

律师分析

承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力。《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1．承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。2．优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且承租人在接到出卖通知后三个月内行使。3．承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的行为。

　　本案中吴先生与沈小姐签订的租赁合同是合法有效的，是双方当事人真实意思表示，而且是经相关部门备案登记的，吴先生也是按约履行了自己支付租金的义务。沈小姐在出售该商业用房时虽然告知过吴先生，但沈小姐并未给吴先生合理期限来选择是否放弃优先购买权，而且吴先生也没有明确放弃对该商业用房的优先购买权，结合本案案情吴先生的诉讼请求理应得到法院的支持。

　　（作者系解放日报法律顾问、上海市申房律师事务所主任、律师）