案情

　　2007年7月我同一家房地产公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定开发商于2007年9月向我交付一套位于本市闸北区的住房，房屋首付款为30万元。合同签订后，我依约付清了首付款，并在开发商的配合下到当地一家银行办理了购房按揭贷款。此后，开发商给我发来了《房屋交付使用通知书》，我去实地查看房屋后大失所望，不仅房屋周边的环境和购房合同书及销售广告中的宣传相差甚远，而且房子本身存在诸多严重的质量问题，多处出现返潮、墙壁脱落现象。我认为开发商交付的房屋已经构成了严重的违约，随后找到开发商交涉、要求解除合同。经过协商，开发商同意退房，但要取得贷款银行的同意。现在我很担心银行不配合以致退房不成，请问我该怎样保护自己的权益。      　　

律师分析

　　楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。随着按揭贷款的盛行，一些类似王先生所遭遇的纠纷也逐渐显现。

　　按揭贷款的功能在于花明天的钱，圆今天的梦。虽然说按揭贷款也涉及到用所购房屋设置抵押的问题，但是按揭贷款合同又与一般的担保合同有所区别。担保合同是实务中最常见的从合同，根据担保法及其司法解释的相关规定，除非当事人另有约定，主合同无效的，担保合同无效。但是房屋买卖合同与按揭贷款合同之间并非主合同与从合同的关系。有些购房者认为按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了。这种认识是不对的，购房者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不意味着按揭贷款合同效力终止。

　　虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的关系。按揭贷款合同中贷款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。鉴于此，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。这条规定可以认为是对《合同法》第94条规定的合同目的不能实现的扩大解释。因此，王先生在与开发商解除商品房买卖合同后，可以向贷款银行提出解除按揭贷款合同的请求。

　　（作者黄可磊系解放日报法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师）