案情

　　林老伯所有的一套私房，在2000年初遇拆迁，分得动迁款13万元，这套私房的拆迁安置人为林老伯和他的孙子小林。2000年底，林老伯用这笔补偿款购买了一套公有住房使用权，房价为12.6万元。之后，林老伯取得了这套公有住房的租赁凭证，承租人为林老伯，该凭证“附注”栏内载明林老伯和小林两人。小林的户口也随着林老伯一并迁入了这套公有住房内，林老伯就一直居住在这套公有住房内。2002年，林老伯的小儿子，也就是小林的叔叔之户口也迁入到这套公有住房内。2006年初，林老伯因病去世。办理完林老伯的丧事后，小林和其叔叔就因新承租人的确定发生纠纷。双方都向这套公有住房的出租人A物业公司提出申请，要求指定自己为承租人。2006年12月10日，A物业公司书面通知小林，变更这套公有住房的承租人为小林的叔叔。嗣后，小林起诉至法院要求撤销A物业公司将这套公有住房租赁户名由林老伯变更为小林的叔叔的决定，同时要求确认其为这套公有住房的承租人。庭审中，小林的叔叔认为小林不具备这套公有住房承租人的法定条件，A物业公司指定自己为这套公有住房承租人，是符合相关法律法规的规定。A物业公司也认为指定小林的叔叔为这套公有住房新的承租人，是符合法律法规的规定的。

　　一审法院认为

　　民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。这套公有住房使用权虽然是以拆迁补偿款购买所得，但这不能改变房屋的公有性质。公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。只有在有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合有关政策规定的情况下，人民法院才可判决撤销、依法重新确定。本案中，小林的叔叔虽无法证明自己实际居住于这套公有住房内，但小林同样没有在这套公有住房中居住过，而两人在这套公有住房内均有常住户口。况且，如小林确因之前的私房拆迁的原因而对这套公有住房享有相应的权利，该权利也不会因承租人由林老伯变更为小林的叔叔而受到任何影响。因此，A物业公司指定小林的叔叔为这套公有住房新的承租人并无不当，对小林的诉讼请求不予支持。

　　小林不服一审判决，向二审法院提起上诉。

　　二审法院认为

　　公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在这套公有住房处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同；可以继续履行租赁合同者有多人且协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。小林和小林的叔叔在这套公有住房内均有常住户口，但均无法证明自己在这套公有住房中居住的事实，租赁凭证附注的内容也仅是发证当时情况的反映。现两人对这套公有住房的承租权不能协商一致，A物业公司根据本案的实际情况及相关规定，确定这套公有住房的新承租人为小林的叔叔并无不当。所以二审法院判决驳回上诉，维护原判决。

　　小林不服法院的判决，向检察机关提出申诉。检察院审查后，提请法院抗诉。检察院认为，终审判决未根据本案的事实情况，简单以公房管理的规范性文件为据，判决不支持小林关于确认其为这套公有住房承租人的主张，认定事实和适用法律均有错误，所以检察院向法院提出抗诉，请依法再审。后法院另行组成合议庭进行再审。

　　最终本案在再审期间以调解结案，由小林的叔叔给付小林相应的钱款，小林自愿放弃相关权益。

　　律师分析

　　首先，这套公有住房的取得是基于小林和林老伯共有的动迁款出资购买，即小林和林老伯以共有的动迁款购买了这套公有住房的使用权，该项权利的取得是在落实房改政策以后，通过市场转让支付相应对价取得的一种财产性权利，具有准物权的性质，依法应当得到保护。在确定这套公有住房承租人时，不应仅根据公房管理规定考虑申请人是否在这套公有住房内实际居住等情况，而更应看申请人是否有偿取得公有住房使用权。由于小林是有偿取得这套公有住房的使用权，所以无论是否实际在这套公有住房内居住，均不影响其权利的享有和行使。

　　其次，原来这套公有住房的租赁凭证虽载明林老伯为承租人，但在附注上记载了林老伯和小林两人，应视为共同租赁使用人的注明和确认。

　　再者，小林的叔叔并没有出资购买这套公有住房使用权，其在小林取得这套公有住房使用权后才从他处将户口迁入这套公有住房，并且没有实际居住在内，显然属于空挂户口。

　　综上所述，本案这套公有住房使用权取得方式的特殊性及现行公有房屋相关规定适用的局限性，在林老伯死亡后，小林成为承租人的理由更为充分。

　　（作者系解放日报法律顾问、上海市申房律师事务所主任、律师）